Ριζικές ανατροπές φέρνουν τα φετινά εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ για περίπου ένα εκατομμύριο ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι θα διαπιστώσουν σημαντικές διαφοροποιήσεις σε σχέση με όσα γνώριζαν και κατέβαλλαν μέχρι πέρυσι. Για δεκάδες χιλιάδες φορολογούμενους, μάλιστα, το 2026 θα αποτελέσει το τελευταίο έτος κατά το οποίο θα κληθούν να πληρώσουν τον φόρο για την κύρια κατοικία τους.
Η διαδικασία εκκαθάρισης για περίπου 7,3 εκατομμύρια ιδιοκτησίες βρίσκεται στην τελική ευθεία και τα νέα εκκαθαριστικά αναμένεται να αναρτηθούν στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ πριν από τα μέσα Μαρτίου. Ο συνολικός εισπρακτικός στόχος διαμορφώνεται κοντά στα 2,3 δισ. ευρώ, ωστόσο τουλάχιστον δύο στους επτά ιδιοκτήτες θα δουν τον φόρο τους μειωμένο σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια.
Μείωση 50% σε μικρούς οικισμούς – Πλήρης κατάργηση από το 2027
Η πιο εκτεταμένη αλλαγή αφορά ακίνητα που βρίσκονται σε περισσότερους από 13.000 μικρούς οικισμούς σε όλη τη χώρα. Για κύριες κατοικίες σε οικισμούς έως 1.500 κατοίκους (εκτός Αττικής) ή έως 1.700 κατοίκους σε παραμεθόριες περιοχές, όπως ο Έβρος και η Δυτική Μακεδονία, ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται κατά 50%.
Το μέτρο αφορά περίπου ένα εκατομμύριο κύριες κατοικίες με αντικειμενική αξία έως 400.000 ευρώ. Παράλληλα, έχει ήδη δρομολογηθεί η πλήρης απαλλαγή από τον φόρο από το 2027 και μετά για τις συγκεκριμένες περιπτώσεις, εξέλιξη που αλλάζει ριζικά το τοπίο για χιλιάδες νοικοκυριά της περιφέρειας.
Έκπτωση για ασφαλισμένες κατοικίες
Σημαντικές ελαφρύνσεις προβλέπονται και για ιδιοκτήτες που έχουν ασφαλίσει τα ακίνητά τους έναντι σεισμού, πυρκαγιάς και πλημμύρας. Για κατοικίες με φορολογητέα αξία έως 500.000 ευρώ, η έκπτωση φθάνει το 20%, ενώ για ακίνητα μεγαλύτερης αξίας διαμορφώνεται στο 10%.
Η μείωση εφαρμόζεται αναλογικά και σε όσους διατήρησαν ασφαλιστική κάλυψη για τουλάχιστον τρεις μήνες εντός του 2025. Πέρυσι, περίπου 360.000 ιδιοκτήτες έλαβαν έκπτωση για περισσότερα από 500.000 ασφαλισμένα ακίνητα, με σχεδόν 250.000 να επωφελούνται της μέγιστης μείωσης.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Ένωση Ασφαλιστικών Εταιριών Ελλάδος (Ιούνιος 2025), σχεδόν 750.000 ασφαλιστήρια κατοικίας καλύπτουν φυσικές καταστροφές και σεισμό. Το 45,8% αφορά ακίνητα στην Αττική, ενώ ακολουθούν η Κεντρική Μακεδονία, η Πελοπόννησος και η Θεσσαλία.
Ελαφρύνσεις για χαμηλά εισοδήματα
Παραμένει η μείωση 50% για φορολογούμενους που πληρούν σωρευτικά συγκεκριμένα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια. Συγκεκριμένα:
-Οικογενειακό φορολογητέο εισόδημα έως 9.000 ευρώ, με προσαύξηση 1.000 ευρώ για σύζυγο και κάθε προστατευόμενο μέλος.
-Συνολική επιφάνεια κτισμάτων έως 150 τ.μ.
-Συνολική αξία ακίνητης περιουσίας έως 85.000 ευρώ για άγαμους, 150.000 ευρώ για ζευγάρια ή μονογονεϊκές οικογένειες και 200.000 ευρώ για οικογένειες με δύο τέκνα.
-Πλήρης απαλλαγή (μηδενικός ΕΝΦΙΑ) προβλέπεται για τρίτεκνους, πολύτεκνους και άτομα με αναπηρία άνω του 80%, υπό την προϋπόθεση ότι το εισόδημα δεν υπερβαίνει τις 12.000 ευρώ (με προσαυξήσεις για οικογενειακά μέλη) και η συνολική επιφάνεια δεν ξεπερνά τα 150 τ.μ. Συνολικά, οι δύο αυτές κατηγορίες προσεγγίζουν το ένα εκατομμύριο ιδιοκτήτες.
Ποιοι θα πληρώσουν λιγότερα ή καθόλου
Χαμηλότερο ή μηδενικό φόρο θα δουν επίσης:
-Όσοι μεταβίβασαν ακίνητα εντός του 2025 (πώληση, γονική παροχή, δωρεά, κληρονομιά).
-Ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές που επλήγησαν από φυσικές καταστροφές ή τελούν υπό αναγκαστική απαλλοτρίωση.
-Ακίνητα χαρακτηρισμένα ως ιστορικά διατηρητέα μνημεία ή έργα τέχνης.
-Περιοχές πολεοδομικά ανενεργές ή υπό μεταφορά οικισμών.
Ποιοι θα δουν αυξήσεις
Αυξημένο εκκαθαριστικό θα λάβουν όσοι:
-Απέκτησαν ακίνητο ή εμπράγματο δικαίωμα (πλήρη ή ψιλή κυριότητα, επικαρπία) μέσα στο 2025.
-Τακτοποίησαν πολεοδομικές αυθαιρεσίες ή ημιυπαίθριους χώρους που δεν είχαν δηλωθεί στο Ε9.
-Προχώρησαν σε μεταβολές που αυξάνουν τη φορολογητέα επιφάνεια ή αξία του ακινήτου.
-Δεν έγιναν διορθώσεις στο Ε9 – Τι ισχύει
Η πλατφόρμα υποβολής δηλώσεων Ε9 έκλεισε στις 19 Φεβρουαρίου και δεν είναι εφικτές νέες διορθώσεις μέχρι την ολοκλήρωση της εκκαθάρισης. Όσοι διαπιστώσουν λάθη μετά την ανάρτηση του εκκαθαριστικού θα μπορούν να υποβάλουν τροποποιητική δήλωση μόλις ανοίξει ξανά το σύστημα.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται αν εμφανίζεται η ένδειξη ότι «ο φόρος υπολογίστηκε με βάση ελλιπή στοιχεία». Σε αυτή την περίπτωση, η τροποποιητική δήλωση είναι ουσιαστικά υποχρεωτική, καθώς ο υπολογισμός πιθανότατα έγινε με τον υψηλότερο προβλεπόμενο συντελεστή λόγω ελλιπών δεδομένων.
Σημειώνεται ότι η διόρθωση δεν αναιρεί την αρχική βεβαίωση, αλλά οδηγεί σε επανυπολογισμό των επόμενων δόσεων.
Τι πρέπει να ελέγξουν οι ιδιοκτήτες
Μόλις αναρτηθούν τα εκκαθαριστικά στην πλατφόρμα myAADE, οι ιδιοκτήτες οφείλουν να:
-Εισέλθουν με τους προσωπικούς κωδικούς και να επιλέξουν το έτος 2026.
-Ελέγξουν το συνολικό ποσό φόρου αλλά και τα αναλυτικά στοιχεία υπολογισμού (αντικειμενική αξία, συντελεστές, εκπτώσεις).
-Διαπιστώσουν ότι εμφανίζονται μόνο τα ακίνητα που πράγματι τους ανήκουν.
-Βεβαιωθούν ότι έχουν εφαρμοστεί οι εκπτώσεις που δικαιούνται.
-Ελέγξουν για τυχόν λανθασμένα στοιχεία (όροφος, τετραγωνικά, έτος κατασκευής, χαρακτηρισμός χώρων).
-Προχωρήσουν σε τροποποιητική δήλωση αν απαιτείται.
-Επιλέξουν τρόπο πληρωμής έως 31 Μαρτίου: είτε εφάπαξ είτε σε 12 μηνιαίες δόσεις από Μάρτιο 2026 έως Φεβρουάριο 2027.
Σε κάθε περίπτωση, είτε επιλεγεί εφάπαξ εξόφληση είτε δόσεις, δεν προβλέπεται επιπλέον έκπτωση για εφάπαξ πληρωμή, καθώς ο τελικός φόρος έχει ήδη διαμορφωθεί με βάση τα στοιχεία της εκκαθάρισης.
